庄浪县人民政府办公室关于印发庄浪县住宅专项维修资金管理办法的通知

各乡（镇）人民政府，县直及省、市驻庄各单位：

《庄浪县住宅专项维修资金管理办法》已经县政府十七届七十七次常务会议审定通过，现印发给你们，请结合实际，认真抓好贯彻落实。

庄浪县人民政府办公室       

2020年5月12日         

庄浪县住宅专项维修资金管理办法

第一章  总 则

第一条  为了加强对住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备正常使用，维护业主的合法利益，根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》《建设部 财政部住宅专项维修资金管理办法》《甘肃省物业管理办法》《平凉市住宅专项维修资金管理办法》及有关法律、法规，结合我县实际，制定本办法。

第二条  本县行政区域内住宅专项维修资金的归集、使用、管理和监督，适用本办法。

第三条  本办法所称住宅专项维修资金（以下简称:专项维修资金），是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括：电梯、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条  专项维修资金的管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

第五条  县住建局是本县专项维修资金的行政主管部门，负责全县专项维修资金管理工作的监督指导。负责专项维修资金的归集、使用和管理工作。

县自然资源（不动产登记事务中心）、财政、审计、执法、消防等行政管理部门按照各自职责，协助做好专项维修资金监督管理的相关工作。

各乡（镇）、城市社区按照规定职责，做好本辖区内专项维修资金的相关工作。

第六条  县住建局设置专门机构或者配备专职人员，加强专项维修资金的归集、使用和管理工作。

第七条  县住建局建立投诉受理渠道，并按照相关规定对违反本办法的行为进行处理。

第二章  交  存

第八条  下列物业的业主应当按照本办法规定交存专项维修资金：

（一）住宅，包括商品房住房、限价商品房、集资建设的住房、经济适用住房、出售了共有产权的廉租房和公租房、农民安置楼、房改出售的公有住房、出售的国有直管公房和实行产权调换的拆迁安置房等；

（二）住宅小区内的非住宅或住宅小区外与单幢住宅结构相连接的非住宅；

（三）出售公有住房的单位，售房单位应当按照本办法的规定交存专项维修资金。

第九条  住宅的业主、非住宅的业主应当按照所拥有物业的建筑面积交存专项维修资金。

《平凉市住宅专项维修资金管理办法》（平政发〔2018〕59号）实施以前（2018年6月29日）首期专项维修资金统一按建筑面积每平方米50元交存，办法实施后首期专项维修资金按多层建筑面积每平方米50元、高层建筑面积每平方米70元交存，后续交存根据市场变化和专项维修资金使用情况，严格按照上级有关单位确定的标准执行。

房改房、廉租房、公租房在出售时，由售房单位提取的专项维修资金，按规定存入县住建局开设的专项维修资金专户进行管理；破产、改制企业集资房所提留的专项维修资金也要存入县住建局开设的专项维修资金专户，纳入统一监督管理。

第十条  业主分户账面专项维修资金余额不足首期专项维修资金交存数额的百分之三十时，业主应当续交专项维修资金。

成立业主大会的，续交的具体方案由业主委员会根据实际情况拟定，提交业主大会讨论通过后组织实施。

未成立业主大会的，由相关业主在城市社区管理委员会、乡（镇）政府的指导下拟订续交方案，经业主依法表决同意后组织实施。

续交后的专项维修资金数额不得少于首期专项维修资金。

第十一条  本办法实施前，商品住房、限价商品房、经适房、廉租房、公租房、农民安置楼、单位集资建房、公有住房已经出售但未交存专项维修资金的，业主应当补交专项维修资金。

成立业主大会的，补交的具体方案由业主委员会根据实际情况拟定，提交业主大会讨论通过后组织实施。

未成立业主大会的，由相关业主在城市社区管理委员会、乡（镇）政府的指导下拟订补交方案，经业主依法表决同意后组织实施。

补交后的专项维修资金数额不得少于首期专项维修资金。

第十二条  业主交存的专项维修资金属于业主所有。从公有住房售房款中提取的专项维修资金属于公有住房售房单位所有。破产改制企业提留的专项维修资金属于该企业住宅小区的全体业主共有。

第十三条  县住建局与所在地商业银行签订委托合同，设立专项维修资金专户，委托其办理专项维修资金的归集、划转、计息、结算等手续。

专项维修资金应当按建筑区划或幢单独列账，业主交存的专项维修资金按房屋户门号设业主分户账。业主分户账应当登记业主姓名、身份证件号码、联系方式等信息，记载交存、使用、结存等情况。

第十四条  专项维修资金自存入专户之日起按照国家有关规定计息，产生利息用于专项维修资金滚动发展。

第十五条  业主在办理房屋入住手续前，应当将首期专项维修资金交存至县住建局设立的专项维修资金专户。未按照本办法规定交存专项维修资金的，建设单位不得交付房屋。

第十六条  建设单位和业主在办理房屋所有权备案时，应当向县住建局提交首期专项维修资金交存票据。

不动产登记机关在办理房屋权属转移登记时应当对专项维修资金交存票据查验。

第十七条  房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中的专项维修资金随房屋所有权同时过户。房屋所有权发生转移后，受让人应持不动产登记证、身份证和专项维修资金交存票据到县住建局办理专项维修资金户名变更手续。

第十八条  本办法实施以前未交存专项维修资金的房屋，在二手房交易过户时由买房人补交专项维修资金，县住建局和自然资源局（不动产登记事务中心）在办理二手房屋网签和房屋权属转移登记时应当对专项维修资金交存票据进行查验。

第十九条  本办法实施前，开发建设单位或者物业服务企业已代收的专项维修资金，由县住建局委托第三方审计机构对专项维修资金归集、使用情况进行审计，审计结果由县住建局按照有关规定向业主公示后，将代收的专项维修资金全部划转至县住建局设立的专项维修资金专户。

第二十条  物业服务企业利用建筑区划住宅共用部位、共用设施设备经营所得收益及共用设施设备报废后回收的残值，应当用于补充专项维修资金，分摊计入相关业主分户账。

经营收益及残值补充的比例及具体办法，由全体业主在物业管理规约中约定；物业管理规约未予约定的，由全体业主依法决定。

第二十一条  房屋灭失的，房屋所有权人或者公有住房售房单位应当持单位介绍信、本人身份证明、房屋灭失证明、专项维修资金交存凭证到县住建局审批后，再到专户银行提取专项维修资金分户账中的余额，办理分户账注销手续。公有住房售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。

因征收造成房屋灭失的，征收实施单位可以根据被征收人的委托统一办理分户账注销手续。

第三章  使  用

第二十二条  专项维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

下列费用不得从专项维修资金中列支：

（一）依法应当由开发建设单位或者施工单位等承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用；

（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用；

（四）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的维修费用。

第二十三条  专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

第二十四条  住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用的分摊办法，相关业主有约定的，从其约定；无约定的，根据其各自拥有物业的建筑面积比例按照下列规定分摊：

（一）用于小区共用设施设备维修和更新、改造的，由小区业主按照其拥有物业的建筑面积比例承担，并从小区业主交存的专项维修资金中列支；

（二）用于整幢楼本体共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的，由整幢楼业主按照其拥有物业的建筑面积比例承担，并从该幢业主交存的专项维修资金中列支；

（三）用于本单元内共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的，由本单元内业主按照其拥有物业的建筑面积比例承担，并从该单元业主交存的专项维修资金中列支；

（四）用于与住宅结构相连的车库、地下室共用部位、共用设施设备维修、更新和改造的，由车库、地下室的业主按照其拥有车库、地下室的建筑面积比例共同承担，并从车库、地下室业主交存的专项维修资金中列支。

住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，业主分账户专项维修资金余额不足的，应当由该业主补足差额部分；业主未缴存专项维修资金的，应当由该业主补交首期专项维修资金。涉及尚未售出商品住宅、非住宅的，建设单位应当按照尚未售出商品住宅、非住宅的建筑面积，承担维修和更新、改造费用。

第二十五条  专项维修资金使用时按照以下程序办理：

（一）业主委员会会同物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用方案；

（二）专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用方案，物业服务企业将业主表决通过后的使用方案在物业管理区域显著位置公示，公示期为七日；

（三）物业服务企业持相关材料向县执法局（公用局）、住建局申请列支。县执法局（公用局）、住建局现场核查确认应当在七日内审核完毕，符合使用条件的，在五日内按照工程预算金额的百分之七十将首款划转至物业服务企业专项维修资金使用专用账户；不符合条件的，向物业服务企业作出书面说明；

（四）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；

（五）工程竣工验收后，物业服务企业将使用专项维修资金总额及业主分摊情况在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不少于七日；

（六）物业服务企业持相关材料向县执法局（公用局）、住建局申请工程尾款；县执法局（公用局）、住建局现场核查确认应当在七日内审核完毕，并在审核后五日内按照工程结算金额将剩余款项划转至物业服务企业专项维修资金使用专用账户。

未聘用物业服务企业的，由业主委员会或者相关业主按照本条规定履行相关责任。

未成立业主委员会或者业主无力实施住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的，由所在城市社区管委会、乡（镇）政府按照本条规定履行相关责任。

第二十六条  工程保修期限届满后，出现下列危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况的，经县执法局（公用局）、住建局现场确认后，可以应急使用专项维修资金，维修费用从相关业主专项维修资金中直接列支。

（一）屋面、外墙防水损坏造成渗漏的；

（二）楼体外立面脱落的；

（三）电梯故障，经特种设备检验检测机构检测，需要维修、更新或者改造的；

（四）消防设施故障，要求对消防设施维修、更新或者改造的；

（五）二次供水水泵损坏导致供水中断的，但专业经营单位负责二次供水水泵设备维修、养护的除外；

（六）专用排水、供水、二级供热管网、燃气管道等设施坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍的。

按照前款规定，因电梯故障需要应急使用专项维修资金的，应当经特种设备检验检测机构检测，并出具书面检测意见，检测意见应当包括需要维修、更新和改造的具体项目、名称、部件等；因消防设施故障需要应急使用专项维修资金的，应当由消防救援机构出具整改意见，整改意见应当包括需要维修、更新和改造的具体设施设备、部位、部件等。

第二十七条  应急使用专项维修资金的，按照下列程序划转：

（一）物业服务企业在物业管理区域内显著位置张贴《应急使用方案告知书》；

（二）工程竣工验收后，物业服务企业应当将使用专项维修资金总额及业主分摊情况在物业管理区域内显著位置公示，公示期为五日；

（三）物业服务企业持应急使用确认书、维修工程造价审核报告及相关材料向县执法局（公用局）、住建局申请划转；

（四）县执法局（公用局）、住建局在五日内按照维修工程造价审核报告将维修工程款划转至物业服务企业专项维修资金使用专用账户。

未聘用物业服务企业的，由业主委员会或相关业主按照本条规定履行相关责任。

未成立业主委员会或者业主无力实施住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的，由所在城市社区管委会、乡（镇）政府按照本条规定履行相关责任。

申请人确因资金困难，无法垫付维修和更新、改造费用的，可以持应急使用确认书、维修工程造价审核报告及相关材料向县执法局（公用局）、住建局提出申请，县执法局（公用局）、住建局应当在五日内按照工程预算金额的30%，将首款划转至申请人专项维修资金使用专用账户；工程竣工后，申请人应当按照本条第一款第二、三、四项规定办理工程尾款划转手续。

第二十八条  使用专项维修资金的维修和更新、改造项目应当签订施工合同，鼓励公开招标确定施工单位，提倡聘请专业监理单位对工程质量进行监理。

单项维修和更新、改造项目工程造价在1万元以上，或者应急使用专项维修资金的，工程造价需经具备相应资质的工程造价咨询机构审核。

用于维修和更新、改造项目的鉴定、设计、审价、监理、招标服务等费用，可以依法计入维修和更新、改造成本。

县住建局需建立施工单位和工程造价咨询机构备选目录库，供申请人按照自愿原则选用。

第二十九条  为专项维修资金使用提供工程造价审核、工程监理等第三方监督服务的专业机构应当依照法律法规和相关规定履行监督职责，不得伙同相关业主、业主委员会、物业服务企业或其他管理人、施工单位弄虚作假，损害业主利益。

第三十条  业主委员会、物业服务企业可以制定年度专项维修资金使用计划，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上业主同意后，按照管理规约和业主大会议事规则执行。

下一年度专项维修资金使用计划应当于每年第四季度报县执法局（公用局）、住建局备案。

第三十一条  符合下列条件的维修和更新、改造项目，可以采取一次性集合表决的方式，授权业主委员会或者物业服务企业分批使用专项维修资金：

（一）同一物业管理区域内全体业主受益；

（二）单项维修和更新、改造项目费用在5万元以下。

属于一次性集合表决范围内的维修和更新、改造项目，使用专项维修资金时，不需要业主再次表决。

一次性集合表决方式使用专项维修资金的期限不得超过五年，且期限内使用资金总金额不得超过本物业管理区域专项维修资金交存总额的5%。

第三十二条  使用申请人在申请专项维修资金使用过程中，不得将已拨付的专项维修资金挪作住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造之外的其他用途，不得虚列维修工程项目或虚增维修工程量，不得将已拨付的专项维修资金用于使用方案所列维修项目之外的其他维修项目。

使用申请人应当对申请使用方案资料的真实性、合法性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假资料。

县执法局（公用局）、住建局在审查使用方案时应当对资料是否齐备、内容填报是否规范、维修是否必要等进行审核。

第四章  监督管理

第三十三条  专项维修资金管理部门应当接受业主委员会、业主对其账户和资金使用情况的监督。

第三十四条  专户银行应当每季度向县住建局发送专项维修资金银行存款对账单。

专户银行应当每年至少两次与县住建局核对专项维修资金账目，并向业主委员会、业主公布下列情况：

（一）专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；

（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；

（三）业主分户账中专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额。

第三十五条  专户银行需建立专项维修资金查询制度，接受物业管理行政主管部门、业主委员会及业主对其账目的查询。

县住建局、县执法局（公用局）、业主委员会及业主对资金账户变化情况有异议的，可以要求专户银行进行复核。

第三十六条  专户银行应当向业主出具由财政部门统一监制的住宅专项维修资金专用凭证。

专项维修资金专用凭证的购领、使用、保存、核销管理，应当按照财政部门的有关规定执行，并接受财政部门的监督检查。

第三十七条  专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部门的有关规定。财政、审计部门应加强对专项维修资金财务管理和会计核算情况的监督。

第三十八条  县住建局应当按照国家、省、市有关规定，报送专项维修资金归集、使用管理情况统计报表。

第三十九条  专项维修资金的交存、使用、管理发生纠纷时，由县住建局会同县执法局、城市社区管理委员会、乡（镇）政府和业主委员会进行调解。

第四十条  单位或者个人存在以下情形之一的，应当将其信息依法纳入公共信用信息系统：

（一）提供虚假资料骗取专项维修资金的；

（二）代收专项维修资金的；

（三）挪用专项维修资金的；

（四）拒绝缴纳专项维修资金的。

第四十一条  县住建局、自然资源局（不动产登记事务中心）应当及时与市不动产登记管理部门共享楼盘信息，房屋登记信息及专项维修资金监督管理信息等相关信息。

第五章  法律责任

第四十二条  业主在办理房屋入住手续前，开发建设单位、物业服务企业未查验首期专项维修资金交存票据，私自交付房屋的，由县住建局责令限期改正；逾期不改正的，按照《住宅专项维修资金管理办法》第三十六条规定，由县执法局处3万元以下的罚款。

第四十三条  开发建设单位、物业服务企业代收专项维修资金的，由县住建局责令限期移交；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

第四十四条  违反本办法的规定，挪用专项维修资金的，按照《住宅专项维修资金管理办法》第三十七条规定，由县执法局追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

第四十五条  物业服务企业、业主委员会、相关业主及其他管理人违反本办法第三十二条第一款的规定，虚列维修工程项目或虚增维修工程量，由执法局、县住建局责令限期改正；逾期不改正的，不予拨付所需维修资金。

物业服务企业或其他管理人、业主委员会或相关业主未将已拨付的专项维修资金专项用于使用方案所列维修项目的，由县执法局、住建局责令限期改正，并追回已拨付的专项维修资金。

第四十六条  提供第三方监督服务的专业机构、施工单位违反本办法第二十九条的规定弄虚作假、损害业主利益的，由县执法局、住建局将违法行为抄送相应主管部门依法处理。

第四十七条  业主违反本办法第九条、第十条、第十一条的规定拒不交存、续交或补交专项维修资金的，业主大会或业主委员会应当要求业主限期改正；逾期不改正的，业主委员会有权依法追交，业主委员会或者利害关系人可以依法向人民法院提起诉讼。

第四十八条  国家机关工作人员在专项维修资金管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

第四十九条  开发建设单位、物业服务企业或其他管理人、相关业主、业主委员会成员有违反本办法规定行为的，除按相关规定处罚外，由县执法局住建局将违法信息通报相关主管部门，由相关主管部门按照联合惩戒的有关规定实施联合惩戒。

第五十条  违反本办法规定的其他行为，按照有关法律法规的规定予以处理。

第六章  附 则

第五十一条  出售公有住房专项维修资金的交存、使用、管理和监督按照建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》《甘肃省物业管理办法》的有关规定执行。

存量公有住房（房改房）、公共租赁住房专项维修资金的交存、使用和管理由公有住房售房资金的管理部门参照本办法执行。

第五十二条  本县行政区域内国有土地上由政府统一规划、业主自行建设的房屋，可不按照本办法规定建立专项维修资金。业主未交存专项维修资金的，由其自行负责维修。

第五十三条  2010年1月1日前，本县行政区域内国有土地上已建成交付使用但未按《平凉市住宅专项维修资金管理办法》（平政发〔2009〕197号）建立专项维修资金的老旧住宅小区，由县住建局、执法局、城市社区、各有关乡（镇）人民政府会同物业服务企业负责专项维修资金的建立，未聘用物业服务企业的，由业主委员会负责，未成立业主委员会的，由所在城市社区管委会、乡（镇）政府按照本条规定履行相关责任。

第五十四条  本办法规定以外的其他非住宅物业可以交存专项维修资金，其专项维修资金的管理参照本办法有关规定执行。

第五十五条  本办法自公布之日起施行，有效期为5年。

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